Le spese di esercizio dell’ascensore

Come sono regolamentate le spese per l’ascensore in un condominio.

Le spese di esercizio dell’ascensore sono regolamentate dall’art. 1124 del codice civile che recita: “Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo”.

Di conseguenza deve pagare tali spese anche il condomino che non fa uso delle parti comuni (magari perché tiene l’unità immobiliare sfitta o perché il suo appartamento è situato al piano terreno e non utilizza l’ascensore).

Al contrario, chi usa più intensamente il bene, non per questo può essere chiamato a una maggiore contribuzione con l’avvertenza che l’intensità dell’uso non deve però essere tale da annullare il pari diritto degli altri condomini.

Di conseguenza non si possono imputare costi superiori per le spese di condominio al titolare del Bed &Breakfast solo a causa dell’uso dell’ascensore da parte dei suoi clienti che si presume essere più intenso di quello degli altri condomini.

Difatti, la maggiorazione degli oneri non trova nel continuo “via vai” dei clienti una valida giustificazione, dovendo trovare applicazione quanto stabilito dal codice civile.

Il criterio di ripartizione non può essere alterato neanche se si volesse considerare l’utilizzo dell’appartamento a Bed &Breakfast come un mutamento dell’originario uso abitativo in quanto secondo la giurisprudenza tale utilizzo non cambia per via dell’esercizio commerciale, ma resta quello di un normale appartamento adibito a uso residenziale, come tutti gli altri.

E’ interessante, al riguardo, una sentenza resa dal Tribunale di Roma nel 2016.

La vicenda riguardava, anche in questo caso, il proprietario di un appartamento adibito a Bed &Breakfast, all’interno di un palazzo.

L’assemblea aveva deliberato, a maggioranza, un aumento del 30% delle quote condominiali a suo carico giustificando tale aggravio per via dell’andirivieni dei clienti, circostanza che – a detta degli altri proprietari – avrebbe comportato non solo un fastidio ai residenti nell’edificio, ma anche un maggiore consumo dei beni comuni come la luce dell’androne e delle scade, l’ascensore, gli stessi gradini usati per salire e scendere i piani del palazzo.

Il Tribunale di Roma ha stabilito che il titolare del Bed &Breakfast non può essere costretto a pagare più spese di condominio rispetto a tutti gli altri proprietari, neanche se a dirlo è l’assemblea.

Le spese di condominio vanno ripartite secondo quanto stabilito dal codice civile, ossia in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

È pertanto illegittima, perché in contrasto con la predetta norma, la delibera dell’assemblea di condominio che addossa su Bed &Breakfast ed affittacamere una percentuale maggiore di spese condominiali solo sul rilievo che siano soprattutto i clienti di tali attività a servirsi degli impianti.

Tuttavia, per completezza occorre ribadire che è possibile derogare a quanto previsto dal codice civile se la delibera che modifica il regolamento condominiale venga approvata con il voto favorevole di tutti i condomini.

Infatti la disciplina di cui agli artt. 1123-1125 c.c., sul riparto delle spese inerenti ai beni comuni, è suscettibile di deroga per consenso unanime dei condomini.

Pertanto, con riguardo alla ripartizione delle spese per la manutenzione dell’ascensore, deve ritenersi legittima la convenzione che ripartisca tali spese tra i condomini in misura diversa da quella legale, solo se rispettosa delle previsioni di cui sopra.

In mancanza, la maggioranza dei condomini non può legittimamente ripartire le spese in modo difforme da quanto stabilito nel codice civile.

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