Registrazione contratto di locazione: la guida definitiva

Come ricorda l’art. 1571 “…la locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo”.

Il contratto di locazione è uno dei contratti più diffusi, sia per il commercio che per le esigenze abitative. Si distingue dall’affitto che ha ad oggetto solo beni produttivi, e dal comodato caratterizzato dalla sua tendenziale gratuità.

Uno dei punti più importanti della normativa in materia di locazione è certamente quello riguardante i vari obblighi conseguenti alla stipulazione del contratto.

Il testo unico sulla registrazione dei contratti (il D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131, d’ora in avanti TUR), infatti, pone diverse norme, che vanno ad aggiungersi a quelle del codice civile, creando delle sovrapposizioni tra le quali non è sempre facile districarsi.

Sull’importanza della registrazione si è espresso in modo molto chiaro il T.A.R. Campania Salerno, sent. 04-07-2018, n. 1016: “…la registrazione contratto di locazione, per ciò che attiene al diritto interno, a norma del primo comma dell’art. 18 D.P.R. n. 131 del 1986 attesta l’esistenza degli atti ed attribuisce ad essi data certa di fronte ai terzi a norma dell’art. 2704 del codice civile”. La registrazione del contratto di affitto, al di là degli obblighi di legge, è quindi un ottimo strumento di tutela per le parti del contratto, che potranno avere degli atti certi e univoci sui quali basare i propri comportamenti e le proprie pretese.

Per la registrazione è necessario utilizzare la modalità telematica, compilando e inviando sul portale telematico dell’Agenzia delle Entrate il modello RLI, fornito dalla stessa. È possibile anche registrarlo in un ufficio dell’Agenzia delle Entrate, ma visto che i possessori di almeno 10 immobili e gli agenti immobiliari sono obbligati alla registrazione telematica, questa è la modalità usata nella gran parte dei casi. Il locatore e il conduttore rispondono in solido del pagamento dell’intera somma dovuta per la registrazione del contratto.

L’importo dell’imposta di registrazione dovuta è variabile ed è puntualmente indicato nella Tariffa allegata al TUR, di cui si riporta una parte esemplificativa.

Si noti che il versamento per la prima annualità non può essere inferiore a 67 euro. Infine, va ricordato che, per ogni copia da registrare, l’imposta di bollo è pari a 16 euro ogni 4 facciate scritte del contratto e, comunque, ogni 100 righe.

Va prestata particolare attenzione al deposito cauzionale, perché se è versato dall’inquilino non è dovuta nessuna imposta di registro, ma se il deposito è pagato da un terzo estraneo al rapporto di locazione, l’imposta si applica nella misura dello 0,50% della somma depositata.

Negli ultimi anni la Suprema Corte di Cassazione ha più volte ribadito (Cass. civ., sentenza n. 18942/2019, Cass. civ., ordinanza n. 6009/2018, Cass. civ. sentenza 32934/2018) un principio che aveva espresso a sezioni unite nel 2017: “…il contratto di locazione di immobili, sia ad uso abitativo che ad uso diverso (…) ove non registrato nei termini di legge, è nullo ai sensi della L. n. 311 del 2004, art. 1, comma 346, MA, in caso di tardiva registrazione, da ritenersi consentita in base alle norme tributarie, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza ex tunc” (Cass. civ., Sez. unite, 09/10/2017, n. 23601).

Chiarito che “ex tunc” significa “da allora”, si capisce che il contratto registrato in ritardo rispetto ai tempi di legge risulta sanato fin dalla sua origine: il legislatore, nell’interpretazione della suprema Corte, ha permesso di sanare il rapporto viziato per permettere la corretta riscossione delle imposte, gravate peraltro dalle sanzioni previste.

Chi non registra il contratto soggiace alle sanzioni previste dall’art. 69 TUR: infatti “…chi omette la richiesta di registrazione degli atti e dei fatti rilevanti ai fini dell’applicazione dell’imposta, ovvero la presentazione delle denunce previste dall’articolo 19 è punito con la sanzione amministrativa dal centoventi al duecentoquaranta per cento dell’imposta dovuta”, che si riduce della metà se la registrazione è comunque fatta con ritardo inferiore ai 30 giorni. Sanzioni severe sono previste anche per chi, nel registrare il contratto, “nasconda” il vero canone che è stato concordato e ne scriva uno inferiore. Difatti l’art. 72 TUR impone che “…se viene occultato anche in parte il corrispettivo convenuto, si applica la sanzione amministrativa dal centoventi al duecentoquaranta per cento della differenza tra l’imposta dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato”.

Il pagamento delle imposte, come delle sanzioni, può avvenire in due modalità: è possibile pagare con il “modello F24 Elementi identificativi”, che deve essere presentato dai soggetti titolari di Partita IVA esclusivamente con modalità telematiche, utilizzando i servizi on-line dell’Agenzia delle Entrate e del sistema bancario e postale. I soggetti non titolari di Partita IVA, invece, possono presentare il modello anche presso banche o uffici postali. Il secondo metodo può essere utilizzato richiedendo all’ufficio delle Entrate l’addebito dell’importo sul proprio c/c, utilizzando il modello “richiesta di addebito su conto corrente”. Fatta la richiesta, è possibile anche pagare l’imposta di bollo con l’addebito. Si noti che se la richiesta è effettuata con modalità telematiche l’addebito su c/c è l’unico metodo di pagamento accettato.

Riportiamo alcuni link utili:

Modello RLI per la registrazione del contratto: Segui il link >>

Modello per la richiesta di addebito imposte su c/c: Segui il link >>

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