Può un privato, seguito da un mediatore immobiliare, proporre al Tribunale o al Custode un saldo e stralcio per l’acquisto dell’immobile evitando così l’asta?
Il cd. “saldo e stralcio” nelle procedure esecutive su immobili
La procedura del cd. saldo e stralcio, che si inserisce all’interno di una procedura esecutiva avente ad oggetto un immobile, rappresenta un’operazione di natura transattiva che consente di acquistare l’immobile e di liberare il debitore esecutato dalle proprie debenze nei confronti del proprio/ dei propri creditore/i, attraverso il pagamento di una somma di denaro inferiore rispetto a quello fissato dal giudice dell’esecuzione per la presentazione delle offerte.
La procedura del saldo e stralcio coinvolge una pluralità di parti. In primo luogo, il debitore esecutato, titolare dell’immobile oggetto del pignoramento; in secondo luogo, il creditore o i creditori; in terzo luogo, l’eventuale terzo, interessato all’acquisto dell’immobile.
Il terzo è qualificabile come eventuale in considerazione del fatto che può essere lo stesso debitore, interessato a rientrare nella piena titolarità dell’immobile, a presentare l’offerta di saldo e stralcio, con l’obiettivo di evitare lo svolgimento dell’asta giudiziaria e i rischi di perdita dell’immobile ad esso connessi.
La procedura del saldo e stralcio immobiliare è vantaggiosa per creditore, debitore e acquirente.
Il creditore ha la possibilità di recuperare in tempi rapidi una parte rilevante del proprio credito, anziché attendere l’esito della vendita in asta, con il rischio che egli possa comunque non essere integralmente soddisfatto dal prezzo di vendita ottenuto.
Il debitore può ottenere in tempi brevi la liberazione dal proprio debito e in questo modo:
Infine, l’acquirente – terzo (eventuale) può ottenere una consistente riduzione di spesa e dei tempi per l’acquisto dell’immobile, evitando inoltre che terzi possano presentare offerte migliori della sua.
Modalità, tempistiche e rischi per il terzo acquirente
Il terzo acquirente che vuole presentare un’offerta di saldo e stralcio deve avere l’accortezza di coinvolgere tutti i creditori del debitore che vantano la possibilità di rifarsi sull’immobile, oltre al debitore esecutato, e dovrà necessariamente presentarsi in tribunale per perfezionare la compravendita dell’immobile, in quanto oggetto di procedura di pignoramento.
Il momento più proficuo per la presentazione di un’offerta di saldo e stralcio va senza dubbio individuato nella fase antecedente alla presentazione delle offerte dinanzi al giudice dell’esecuzione, anticipando così il concreto svolgersi dell’asta giudiziaria.
Tuttavia, fintanto che non venga presentata nessuna offerta di aggiudicazione da parte dei creditori dell’immobile, e contestualmente non pervenga nessuna offerta di vendita che permetta al giudice di emanare il decreto di trasferimento (si tenga a mente in tal senso l’art. 572 c.p.c., commi 2 e 3 “…se l’offerta è pari o superiore al valore dell’immobile stabilito nell’ordinanza di vendita, la stessa è senz’altro accolta. Se il prezzo offerto è inferiore al prezzo stabilito nell’ordinanza di vendita in misura non superiore a un quarto, il giudice può far luogo alla vendita quando ritiene che non vi sia seria possibilità di conseguire un prezzo superiore con una nuova vendita e non sono state presentate istanze di assegnazione ai sensi dell’ art. 588”), resta possibile presentare l’offerta di saldo e stralcio.
Il saldo e stralcio permette di concludere la procedura esecutiva sull’immobile contestualmente alla presentazione dell’offerta in tribunale; tale offerta avrà ad oggetto l’acquisto dell’immobile dietro pagamento di un prezzo al creditore e contestuale venir meno del rapporto debitorio tra debitore e creditore.
Pertanto, l’oggetto dell’accordo non è la cessione del credito, bensì la vendita dell’immobile ad un terzo con contestuale estinzione del rapporto creditorio.
Analizzando meglio
Analizzando più nel dettaglio la procedura, in primo luogo l’acquirente deve raggiungere un accordo transattivo non soltanto con il creditore procedente nell’esecuzione forzata, ma anche con tutti gli (eventuali) ulteriori creditori che hanno titolo idoneo ad aggredire il bene immobile di interesse dell’acquirente.
Nell’accordo transattivo, dovrà emergere la volontà del terzo acquirente di acquisto dell’immobile, e la contestuale volontà di tutti i creditori di rinunciare, dietro pagamento del prezzo, sia al loro credito nei confronti del debitore, sia alla garanzia nei confronti dell’immobile di cui erano titolari.
È fondamentale che il pagamento del prezzo e la rinuncia agli atti di giudizio da parte del/dei creditore/i avvengano dinanzi al Tribunale, coinvolgendo in particolare la cancelleria del giudice dell’esecuzione; nell’occasione, sarà il notaio a redigere il rogito di compravendita. Infine, sarà il giudice ad emanare il decreto di estinzione della procedura esecutiva, in seguito al quale il debitore sarà liberato dal proprio debito.
In conclusione
È opportuno sottolineare come tra le questioni più delicate che il terzo acquirente deve affrontare vi è verificare che non vi siano altri creditori, oltre quelli con cui raggiunge l’accordo transattivo di saldo e stralcio, che possano vantare una posizione idonea ad aggredire il bene immobile.
Il rischio in questo caso è che l’accordo transattivo con contestuale rinuncia agli atti del giudizio non sia opponibile nei confronti dell’ulteriore creditore, e che di conseguenza l’immobile acquistato rimanga gravato, tipicamente da ipoteca.
La fase transattiva, pertanto, aumenta di complessità all’aumentare del numero di creditori da coinvolgere.
Per questo motivo, e in considerazione della complessità generale della procedura, è auspicabile che il terzo acquirente venga affiancato da un professionista del settore, che lo guidi nei vari passaggi procedurali, e in particolare nella fase delle trattative.
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