Studio Legale Foschini Pagani

Parcheggi condominiali e abusi in zona comune condominiale

Problematiche sui parcheggi condominiali per residenti o esterni.

Uno delle principali problematiche nella vita condominiale riguarda l’eventuale occupazione – anche momentanea – dei parcheggi condominiali da parte del condomino o di terzi esterni.

Siamo nei casi in cui il condomino, occupando i parcheggi con la macchina e/o i motocicli di sua proprietà, impedisce agli altri condomini di usufruirne parimenti, oppure e il terzo parcheggia nel parcheggio condominiale nei confronti del quale non vanta alcun titolo.

Premessa

In via preliminare, si sottolinea che i parcheggi di un condominio rientrano tra quei beni immobili che, ai sensi dell’art. 1117, comma 1, n. 2, c.c., sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo.

Le parti comuni come i parcheggi sono, inoltre, oggetto dell’art. 1102, comma 1, c.c., ai sensi del quale ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

parcheggi condominiali
Regolamento condominiale relativamente ai parcheggi condominiali e sanzioni conseguenti

Vediamo ora quali sono le tutele previste in concreto contro eventuali abusi.

Come prima tutela, l’art. 70 disp. att. c.c., prevede la possibilità di stabilire nel regolamento condominiale, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. Inoltre, l’irrogazione della sanzione è deliberata dall’assemblea con le maggioranze di cui al secondo comma dell’art. 1136 c.c.

La norma, quindi, rappresenta uno strumento di autotutela dell’assemblea dei condòmini nei confronti di coloro che non rispettano il regolamento condominiale.

A conferma di ciò, in casi di occupazione dei parcheggi condominiali, il Codice Civile prevede la possibilità, per l’amministratore condominiale, di convocare l’assemblea condominiale al fine di adottare le infrazioni previste al regolamento di condominio.

È importante, inoltre, riportare l’art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., il quale afferma che “L’amministratore, oltre a quanto previsto dall’articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve: (…) 4) Compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio.” A conferma, la Cassazione afferma che “In tema di condominio, l’art. 1130, n. 4, c.c., che attribuisce all’amministratore il potere di compiere atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio, deve interpretarsi estensivamente nel senso che, oltre agli atti conservativi necessari ad evitare pregiudizi a questa o a quella parte comune, l’amministratore ha il potere-dovere di compiere analoghi atti per la salvaguardia dei diritti concernenti l’edificio condominiale unitariamente considerato.” (Cass. Civ., Ord. 10380/2024).

In merito all’abuso del parcheggio condominiale da parte del condomino, la Cassazione ha affermato che l’amministratore del condominio non è “dotato di poteri coercitivi e disciplinari nei confronti dei singoli condomini – salvo che il regolamento di condominio, ai sensi dell’art. 70 disp. att. c.c., preveda la possibilità di applicazione di sanzioni nei confronti dei condomini che violano le norme da esso stabilite sull’uso delle cose comuni – né obbligato a promuovere azione giudiziaria contro i detti condomini in mancanza di una espressa disposizione condominiale o di una delibera assembleare.” (Cass. 8804/1993).

La Suprema Corte ha ribadito che tra le sanzioni condominiali non può rientrare la rimozione forzata di un veicolo: “Per il generale divieto di autotutela nei rapporti privati, è nulla la clausola del regolamento di condominio che, superando l’eccezionale autorizzazione di cui all’art. 70 disp. att. cod. civ., preveda, per le infrazioni dei condomini (nella specie, parcheggio irregolare in area comune), sanzioni diverse da quella pecuniaria (nella specie, rimozione dell’autovettura).” (Cass. 820/2014).

Rimozione del veicolo dai parcheggi condominiali: è possibile?

È lecito ora chiedersi se l’amministratore condominiale possa ricorrere alla rimozione forzata dei mezzi che impediscano ai condomini di usufruire dei parcheggi condominiali, sia in merito al caso in cui a impedire il libero godimento dell’area comune condominiale sia un condomino che un terzo esterno.

Si vuole precisare che l’intervento delle forze dell’ordine – affinché queste procedano a incaricare il carro attrezzi della rimozione forzata di un bene – è possibile solamente nel caso di aree pubbliche, ove, per di più, venga indicato il divieto si sosta in quella zona, sia permanentemente che temporaneamente.

Torniamo quindi al caso in cui la zona sia privata, qual è il parcheggio condominiale.

La sentenza della Corte di Cassazione n. 196/2007 indirizza verso una risposta positiva giustificata dal principio di autotutela possessoria: “il c.d. principio dell’autotutela possessoria, o della legittima difesa privata del possesso, per il quale chi è spogliato del possesso o in esso è molestato può, se lo faccia immediatamente (in continenti), cioè mentre dura l’offesa, ritogliere legittimamente egli stesso allo spoliator la cosa o rimuovere la molestia di cui è vittima, senza incorrere nel reato di ragion fattasi (esercizio arbitrario delle proprie ragioni) (…)”. (Cass. 196/2007).

A titolo informativo, tuttavia, il costo del carro attrezzi sarà sostenuto dall’amministratore, il quale agisce al fine di tutelare un bene di interesse condominiale, fatta salva la possibilità di chiedere il risarcimento del danno al proprietario del veicolo rimosso.

Sul piano penale

A sostegno di quanto sopra e analizzando la questione dal punto di vista del diritto penale, il comportamento di colui (condomino o terzo estraneo) che, con i propri mezzi, occupa (abusivamente) una area comune condominiale, rischia di integrare gli estremi del reato di violenza privata ex art. 610 c.p.: la Cassazione – in un caso di parcheggio del veicolo nel cortile impedendo l′accesso agli altri condòmini – afferma che “(…) il requisito della violenza si identifica in qualsiasi mezzo idoneo a privare coattivamente la persona offesa della libertà di determinazione e di azione ((Sez. 5, n. 1913 del 16/10/2017, dep. 17/01/2017, Andriulo e altri, Rv. 272322; Sez. 5, n. 8425 del 20/11/2013, dep. 21/02/2014, lavino, Rv. 259052; Sez. 5, n. 21779 del 17/05/2006, P.G. in proc. Brugger).” (Cass. Pen. 37091/2022).

Conclusioni

In sintesi, nonostante i limiti previsti per il regolamento condominiale e quelli per l’agire dell’amministratore condominiale, in caso di veicolo sia di un condomino che di un terzo estraneo parcheggiato abusivamente nel parcheggio condominiale, si ritiene che l’amministratore condominiale possa procedere a incaricare il carro attrezzi a rimuovere il veicolo che impedisce il libero godimento dell’area comune condominiale.

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