Ecco come comprare immobili di pregio a prezzi scontati
Conoscere le procedure dettate dalla legge per acquistare un immobile offerto in una vendita giudiziaria è solo il primo passo per concludere buoni affari. Ecco come l’avvoeato Gianluigi Pagani, dello Studio Legale Foschini Pagani di Bologna, risponde ai dubbi più frequenti in materia.
Avvocato, quali tipi di immobili sono piu spesso oggetto di esecuzione?
Tutti quelli che possono suscitare l’interesse del mercato, ovvero abitazioni o uffici che si trovano in zone di pregio o dove la domanda è elevata. Esistono numerose riviste specializzate che dedicano spazio alle aste giudiziarie, e si possono consultare anche molti siti internet, spesso collegati direttamente ai Tribunali.
Supponendo di essere interessati a un cerio immobile, come fare per avere più informazioni e vederlo in prima persona?
Una volta individuato un immobile con caratteristiche gradite, è possibile visionare (presso la cancelleria del Tribunale, il professionista incaricato o su internet) l’avviso di vendita; che contiene le condizioni e i termini di questa, una breve descrizione dell’immobile, il prezzo base, la dettagliata perizia di stima. È poi necessario prendere contatti con il custode giudiziario nominato dal Tribunale per fissare un appuntamento. Al successivo sopralluogo, è sempre meglio partecipare con un tecnico di fiducia, così da avere un parere professionale sullo stato dell’immobile.
In sintesi, quali sono i passaggi più importanti di una procedura tipica?
Mi limiterò a ricordare che le due principali modalità di vendita sono con e senza incanto. Nella vendita senza incanto, l’offerente presenta una proposta in busta chiusa e, se ve ne sono più di una, il giudice invita a una gara al rialzo. Se invece mancano offerte, il giudice può disporre la vendita con incanto. Questa seconda modalità è una classica asta, dove gli offerenti devono rilanciare, partendo da un prezzo base. Aggiudicato quindi il bene, il giudice emana il decreto di trasferimento, contenente l’ingiunzione di lasciare libero l’immobile. Quanto alle spese, oltre al prezzo, l’aggiudicatario è tenuto al versamento delle imposte, ma non vi sono altri oneri di rilievo.
Quali sono le maggiori incognite nella partecipazione a una vendita giudiziaria?
Sono procedure ormai collaudate, con pochi rischi. Al massimo l’acquirente potrebbe vedersi costretto a pagare eventuali spese condominiali, nell’ipotesi in cui l’esecutato non abbia saldato quelle relative all’anno in corso e al precedente. È inoltre possibile che l’immobile sia ancora occupato dal precedente proprietario. Se questi non lo rilascia spontaneamente, è necessario procedere allo sfratto.
E quali sono invece i vantaggi più significativi?
Senza dubbio la possibilità di acquistare un bene a un prezzo vantaggioso, più basso rispetto a quello di mercato. Il decreto di trasferimento; infine, contiene anche l’ordine di cancellare le ipoteche e i pignoramenti, cioè le trascrizioni pregiudizievoli gravanti sull’immobile.
Avv. Gianluigi Pagani
