Applicazione della Cedolare Secca nelle Locazioni Commerciali: conseguenze della legge di bilancio 2020
La cedolare secca è un regime facoltativo di tassazione, introdotto con il D. Lgs. n. 23/2011 (art. 3), che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali, per la parte derivante dal reddito dell’immobile, oltre all’esenzione dal pagamento delle imposte di bollo e di registro normalmente previste per registrazioni, risoluzioni e proroghe di contratti di locazione.
Si tratta, dunque, di un regime di tassazione alternativo rispetto a quello ordinario e, in quanto tale, rimesso ad una libera scelta del locatore.
Per quanto riguarda i requisiti richiesti ai fini della sua applicazione, da un punto di vista oggettivo, è necessario che la locazione riguardi un’unità immobiliare destinata ad uso abitativo, mentre da un punto di visto soggettivo, è previsto che possano usufruirne solo le persone fisiche, che siano titolari del diritto di proprietà o altro diritto reale di godimento, purché la locazione non venga conclusa nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.
Ciò si evince dal disposto dell’art. 3, commi 1° e 4° del D. Lgs. n. 23/2011, ove è precisato che detto regime di tassazione è sostitutivo dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, non essendo quindi applicabile a locatori che siano società e/o enti collettivi.
Per quanto riguarda il profilo applicativo di tale regime, la norma prevede che il locatore possa avvalersene in sede di registrazione del contratto o negli anni successivi, pagando un’imposta pari al 21% del canone annuo stabilito dalle parti (ovvero del 10% nel caso di contratti a canone concordato) e rinunci, per l’intera durata del contratto, ad eseguire l’aggiornamento del canone di locazione.
La situazione nel 2019
Nel 2019, il legislatore, nella Legge di Bilancio (L. n. 145/2018, art. 1, comma 59), ha esteso l’applicabilità del regime fiscale agevolato con aliquota del 21%, (sempre in via facoltativa) anche agli immobili commerciali accatastati come C/1 (cioè, in concreto, negozi e piccole botteghe) e relative pertinenze, se locate congiuntamente, purché avessero una metratura inferiore ai 600 mq.
Questa facoltà era esercitabile solo per quei contratti stipulati nel 2019, posto che non risultava possibile optare per questo regime qualora al 15/10/2018 tra gli stessi soggetti risultasse già in essere un contratto non scaduto e/o interrotto anticipatamente rispetto alla naturale scadenza, evitando, così, che si procedesse alla risoluzione di un contratto al solo fine di sottoscriverne uno nuovo, magari analogo, ma assoggettato al regime agevolato.
La Legge di Bilancio 2020 ha cambiato nuovamente le cose
La norma ha avuto, però, vita breve, poiché la Legge di Bilancio 2020, ha previsto che la “tassazione sostitutiva” tornasse ad applicarsi esclusivamente alle locazioni abitative, nonostante questo sistema di tassazione ridotto fosse molto gradito dai proprietari di immobili commerciali, posto che andava a sostituire le aliquote IRPEF ordinarie, le addizionali e anche le imposte di registro e di bollo.
Dal momento che non è stata prorogata la possibilità di applicare la cedolare secca anche alle locazioni commerciali, bisogna ora capire come si possano comportare i proprietari degli immobili.
Il regime della cedolare secca continua ad essere applicabile purché il locatore abbia optato sin dall’origine per lo stesso, cioè sin dal momento della registrazione del contratto, in modo tale da poterla applicare all’intera durata dello stesso.
In tempi recenti, l’Agenzia delle Entrate, rispondendo all’interpello n. 198 del 01/07/2020, ha però fornito istruzioni per l’opzione di ripensamento, interpretando la normativa nel senso che il locatore che abbia stipulato un contratto di locazione commerciale nel 2019 e che non abbia optato sin dall’origine per il regime della cedolare secca, possa aderire alla cedolare secca anche successivamente alla registrazione, purché ciò avvenga entro la scadenza prevista per il versamento dell’imposta di registro, ad ogni rinnovo annuale.
In conclusione, come comportarsi
In conclusione, il regime fiscale della cedolare secca continuerà ad applicarsi ai contratti conclusi precedentemente all’emanazione della Legge di Bilancio 2020 (vale a dire entro il 31/12/2019), non essendo il provvedimento retroattivo.
Detti contratti, a differenza di quelli stipulati dal 1 gennaio 2020, potranno restare in regime di cedolare secca sino alla loro scadenza, naturale o prorogata che sia.
Inoltre possono beneficiare del regime della cedolare secca anche quei locatori di immobili commerciali che – pur avendo concluso il contratto nel corso del 2019, senza aderire immediatamente al regime facoltativo – dichiarino di aderirvi per le annualità successive.
Rimane, quindi, possibile optare, con riferimento alle prossime annualità, per il regime della cedolare secca, nei termini e con le modalità indicate nella circolare n. 8/E del 2019 dell’Agenzia delle Entrate, quindi presentando il relativo modello RLI entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità.
Forse ti può interessare quest’altro articolo sulla Registrazione del contratto – Cedolare secca – Locazione turistica
Anche queste Video Pillole di 3 minuti parlano di Cedolare Secca: Cedolare secca ai negozi, Cedolare secca se il conduttore è una società, Cedolare secca, conduttore e società