Osservatorio Immobiliare 2013
Prezzi e tendenze del mercato immobiliare di Bologna e Provincia.
Molti ritengono di poter determinare integralmente il contenuto del contratto di locazione.
Tale convincimento è assolutamente sbagliato in quanto, nonostante l’accordo delle parti, la legittimità delle pattuizioni può essere messa in discussione dal conduttore, sia durante il rapporto contrattua le che successivamente, fino a sei mesi dopo la sua conclusione, nel caso di ripetizione delle somme percepite indebitamente dal locatore.
Ciò può accadere, perché il legislatore italiano, a più riprese, ritenendo tale materia assai delicata e riconoscendo uno squilib rio tra la posizione del locatore (forte) e quella del conduttore (debole), ha regolato il contratto di locazione prevedendo alcune norme inderogabili e irrogando la sanzione della nullità alle pattuizioni in contrasto con esse. In particola re i patti vietati dalla legge riguardano principalmente la misura del canone di locazione e la durata del contratto. Per quanto riguarda il canone va sottolineata la differente regolamentazione esistente nella legge 431/98 a seconda del tipo di contratto scelto dalle parti: a canone libero e a canone concordato.
Nel primo caso le parti possono effettivamente determinare l’entità del canone che il conduttore deve corrispondere, nel secondo caso il canone andrà quantificato tra un minimo e un massimo predeterminati dalla contrattazione collettiva tra le associazioni degli inquilini e quelle dei proprietari. In ogni caso l’art. 13, commi 1, 3 e 4 del la legge 431/98 sanziona con la nullità qualunque pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato. Con questo divieto devono fare i conti le più o meno tradizionali forme di aggiramento della misura del canone di locazione pattuito contrattualmente, quali scritture private non registrate contenenti patti dissimulati, l’affitto dei mobili di arredamento e/o delle pertinenze dell’appartamento quali cantine e box auto, versamenti una tantum a vario titolo, buone entrate, ecc. ecc.
C’è da aggiungere che in particolare per i contratti a canone libero, lo stesso articolo sancisce la nullità di qualsiasi obbligo del conduttore nonché di qualsiasi cla usola o altro vantaggio economico o normativo volti ad attribuire un canone superiore a quello contrattualmente stabilito. In sostanza i contratti non potranno violare le disposizioni imperative in materia di locazione che fanno carico al locatore di obblighi ed oneri che non possono essere attribuiti al condutto re. Si pensi per esempio all’obbligazione di esegui re durante la locazione tutte le riparazioni necessarie e mantenere l’immobile in buono stato locativo, alla garanzia per i vizi della cosa locata, alla ripartizione delle spese per oneri accessori e di riscaldamento, alla produttività di interessi del deposito cauzionale.
Ma c’è di più, secondo parte della dottrina, la nullità colpisce anche la introduzione nel contratto di norme di indicizzazione variamente intese ed anche di forme di integrazione del canone di locazione legate a lavori ed interventi di manutenzione straordinaria di spettanza del locatore.
Continua nel PDF allegato a lato.
Avv. Paolo Foschini
