Contratto 4 4

Il contratto 4 4 è il contratto di locazione a canone libero più utilizzato, così denominato per la durata in anni della sua validità.

La disciplina delle locazioni trova regolamentazione sia nel capo VI del codice civile agli artt. 1571-1614 c.c., sia in diverse leggi specifiche (locazione ad uso abitativo: Legge 431/1998; locazione ad uso commerciale: Legge 392/1978).

Il contratto di locazione è il contratto con il quale un soggetto, detto locatore, si impegna a garantire il godimento di un bene a favore di un altro soggetto, detto locatario o conduttore, qualora il bene concesso in uso consista in una abitazione o altro bene immobile, il quale a sua volta è tenuto a versare periodicamente un determinato corrispettivo, detto canone, nonché a restituire nei tempi prestabiliti la cosa ricevuta in uso, avendo cura di restituirla nel medesimo stato in cui gli fu consegnata.

La locazione è un contratto di natura consensuale, ovvero per la sua conclusione, formalmente, è sufficiente il semplice scambio reciproco della manifestazione di consenso delle parti in ordine alla cessione in godimento di un bene mobile o immobile che sia. L’effettiva consegna del bene oggetto del contratto non è mai un elemento essenziale per il perfezionamento del contratto, che, quindi, già per il fatto dell’espressione del reciproco consenso delle parti è da intendersi valido; la consegna del bene è l’obbligazione principale affinché il locatore deve adempiere.

Il contratto di locazione ha forma libera, vale a dire che il codice civile che ne disciplina le regole ed il contenuto, non richiede una forma contrattuale tipica e specifica.

Non tutti i contratti di locazione immobiliare presentano il medesimo contenuto, poiché dipende dalla tipologia di contratto che le parti intendono di comune accordo porre in essere, in considerazione delle necessità sottostanti, della durata o del corrispettivo, elementi questi, dunque, che potranno variare da contratto a contratto.

La legge prevede, comunque, i principi cui il locatore ed il conduttore devono attenersi nella predisposizione del contratto, individuando modelli tipici tra cui le parti potranno scegliere in base alle proprie esigenze.

Vi sono quindi varie tipologie di contratti:

• contratti di locazione a canone libero (4+4);
• contratto di locazione convenzionato o a canone concordato;
• contratti di locazione ad uso transitorio;
• contratti di locazione a favore degli studenti universitari.

In particolare una delle tipologie contrattuali più utilizzate per la locazione ad uso abitativo è sicuramente il cosiddetto “4+4”, indicandosi così il periodo di tempo della durata.

Il contratto 4 4 o contratto di locazione a canone libero (4+4) è caratterizzato da una autonomia contrattuale limitata, ossia le parti possono definire del tutto autonomamente l’entità del canone, ma con il vincolo però della durata minima di quattro anni con rinnovo automatico di altri quattro, salva la facoltà di diniego del locatore di rinnovo automatico, quindi con disdetta ai primi quattro anni per motivi tassativamente previsti dalla legge. Nulla vieta, però, alle parti di concordare una durata maggiore.

Trascorsi i primi quattro anni il locatore può inviare la lettera di disdetta al conduttore, almeno sei mesi prima della prima scadenza (cioè alla fine dei primi quattro anni) indicando uno o più motivi di necessità per cui vuole riottenere il possesso dell’immobile.

Trascorsi gli otto anni le parti possono continuare nel rapporto di locazione, con rinnovo del contratto a nuove condizioni (un altro contratto); il locatore può dare la disdetta del contratto con invio di lettera raccomandata al conduttore almeno sei mesi prima della scadenza senza indicare alcun motivo per cui vuole riottenere il possesso dell’immobile; ed anche il conduttore può recedere dal contratto con invio di lettera raccomandata almeno sei mesi prima di ogni scadenza quadriennale, ma nel contratto può essere stabilito che il conduttore può recedere anticipatamente, sempre con disdetta da inviare al locatore almeno sei mesi.

In tale ultimo caso il conduttore dovrà restituire la cosa locata nei termini pattuiti (ossia al termine del contratto), pena la richiesta di danni per ritardata restituzione ex art. 1591 c.c..

Nell’inerzia delle parti, la norma stabilisce che il contratto si considera tacitamente rinnovato alle medesime condizioni.

La determinazione del canone è rimessa alla libera contrattazione tra le parti, ma la durata minima è stabilita dalla legge.

Infine, suddetto contratto di locazione deve assumere la forma scritta a pena di nullità.

Gli elementi che devono essere obbligatoriamente contenuti nel contratto sono: generalità delle parti, descrizione dell’immobile, indicazione dell’importo del canone, modalità di versamento e durata della locazione, ed i dati catastali necessari anche ai fini della successiva registrazione del contratto stesso entro 30 giorni presso l’Agenzia delle Entrate.

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