Ci si domanda, qualora il contratto di affitto fosse viziato da nullità, se il conduttore abbia diritto alla ripetizione delle somme da lui corrisposte in esecuzione del contratto di locazione nullo.
Al quesito la terza sezione civile della Corte di Cassazione risponde positivamente, con l’ordinanza del 16 dicembre 2024 n. 32696. Nel caso di specie, il ricorrente agiva in giudizio chiedendo la declaratoria di nullità del contratto di locazione, per difetto di forma e mancanza di registrazione, ed ulteriore restituzione dei canoni da lui corrisposti.
Non riuscendo ad ottenere, né dal giudice di primo grado, né dalla Corte di Appello, l’accoglimento della domanda di restituzione delle somme pagate, il conduttore proponeva ricorso in Cassazione.
La Corte Suprema ha riformato la decisione della Corte d’Appello, affermando che: “In caso di nullità del contratto di locazione, il conduttore ha diritto a ripetere, a norma dell’art. 2033 cod.civ. i canoni versati al locatore in esecuzione al contratto, ferma restando la facoltà di quest’ultimo di eccepire, ex art. 2041 cod. civ., la sussistenza di un ingiustificato arricchimento”.
I giudici della terza sezione civile motivano la loro decisone dichiarando che in mancanza di un titolo si ha il diritto alla restituzione di quanto corrisposto, non essendoci un valido vincolo contrattuale tra le parti. In ordine al caso di specie, il titolo sul quale si fondava il pagamento, ovvero il contratto di locazione, è nullo: pertanto, il conduttore avrà diritto alla restituzione delle somme da lui versate, in applicazione dell’articolo 2033 del codice civile.
Avendo il conduttore usufruito dell’immobile seppur in forza di un contratto di locazione nullo, non si verificherebbe uno squilibrio qualora il locatore restituisse i canoni al conduttore?
La ripetizione dell’indebito oggettivo, nel caso di un contratto nullo, è reciproca: entrambi le parti devono restituire ciò che hanno ricevuto. Nel caso di cui ci si occupa, data la natura locatizia del contratto, il solvens, ovvero il conduttore, non può restituire quanto indebitamente ricevuto, ovvero il godimento dell’immobile, mentre l’accipiens, il locatore, può restituire il denaro.
In ragione del fatto che non è possibile la ripetizione della controprestazione da parte del conduttore, si verificherebbe per quest’ultimo un arricchimento senza causa ai danni del locatore.
Ciò non toglie che, nell’ipotesi di nullità di un contratto di locazione, in forza dell’art. 2033, il conduttore abbia diritto alla restituzione dei canoni versati, pur non potendo ripetere la sua prestazione.
Dunque, se il conduttore ha diritto alla ripetizione di quanto ha dato per la locazione nulla, il locatore subirebbe un impoverimento, pertanto si generebbe uno squilibrio tra le parti.
Quale è la tutela del locatore per il danno derivante dall’ingiusto arricchimento del conduttore?
La corte ritiene che il locatore può eccepire l’ingiusto arricchimento in applicazione dell’art. 2041 del codice civile.
Quest’ultimo articolo si differenzia dal già citato art. 2033 del codice civile: l’azione di indebito oggettivo ha carattere restitutorio, mentre la fattispecie di arricchimento senza causa ha carattere di riequilibrio economico.
La Corte Suprema specifica anche che il credito indennitario deve essere liquidato in virtù della diminuzione patrimoniale subita per l’esecuzione della prestazione e non per il mancato guadagno del locatore, derivante dall’omissione della stipulazione di un contratto valido.
Pertanto, se da un lato all’inquilino vanno restituiti i canoni che sono stati versati in forza di un contratto nullo, sulla base dell’art. 2033 cod.civ, il locatore può eccepire l’ingiustificato arricchimento del conduttore in applicazione dell’articolo 2041 cod. civ, il quale fa sorgere in capo a quest’ultimo un credito indennitario di difficile quantificazione.
La Corte non dice nulla al riguardo, limitandosi ad osservare che le somme che devono essere restituite al locatore devono essere quantificate “nei limiti della diminuzione subita dal locatore e non in misura pari al guadagno (rectius valore locativo) che il locatore stesso avrebbe potuto ottenere da un valido contratto di locazione”.
È facile prevedere che il futuro contenzioso verterà proprio sui criteri da adottare per quantificare l’indennità dovuta dal conduttore.
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