La disciplina oggi vigente sulla materia che tratta il canone di un contratto di locazione è il risultato di una complessa stratificazione di riforme, abrogazioni parziali e rinvii normativi, al punto da aver spesso causato dubbi interpretativi e orientamenti difformi tanto in sede giudiziale che amministrativa.
Di uno di questi si è recentemente occupata la Cassazione che, con la sentenza 16279 del 2016, si è per la prima volta pronunciata in tema di proroga del contratto di locazione a canone concordato, disciplinata dall’art. 2 co. 5 della legge 431/1998. Nel caso di specie il locatore riteneva che il contratto si prorogasse automaticamente per altri 2 anni in mancanza di accordo delle parti sul rinnovo, a nulla valendo la rinuncia operata con raccomandata dai conduttori che, sempre secondo il resistente, avrebbero potuto avvalersene solo in presenza di “gravi motivi”.
Chiedi un parere legale
La conferma della Suprema Corte sulla proroga del contratto di locazione
La Suprema Corte ha invece confermato quanto stabilito in appello, ritenendo che la proroga operi solo se tra le parti sia effettivamente intercorsa una trattativa per il rinnovo non andata a buon fine: altrimenti, ai sensi dell’art. 1596 del codice civile, il contratto cessa i suoi effetti alla prima scadenza senza necessità di disdetta da parte del conduttore.
Resta invece fermo che, nell’ipotesi in cui sia il locatore a non volere il rinnovo, questi potrà farlo solo in presenza di uno o più dei motivi individuati dalla legge (se intende ristrutturare, demolire o vendere l’immobile, nel rispetto del diritto di prelazione del conduttore; se vuole utilizzarlo per sue esigenze o concederlo a un suo parente entro il secondo grado; se il conduttore ha la disponibilità di un altro alloggio nello stesso comune oppure non occupa continuativamente l’immobile senza un giustificato motivo), comunicandolo con preavviso di sei mesi.
L’art. 2 co. 5 stabilisce inoltre che alla scadenza della proroga biennale le parti possano optare per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia allo stesso, comunicandolo con raccomandata almeno sei mesi prima e che in assenza di comunicazione il contratto si rinnovi tacitamente alle medesime condizioni.
L’eccezione del Tribunale di Bologna
La maggior parte dei tribunali e delle Direzioni Regionali dell’Agenzia delle Entrate ritiene che il rinnovo operi di triennio in triennio, ma non vi è uniformità di pensiero a livello nazionale.
Per fare un esempio, a parere del Tribunale di Bologna il contratto viene prorogato di diritto per altri due anni se allo spirare dei tre anni non è pervenuta disdetta del locatore o non si è raggiunto un accordo sulle condizioni del rinnovo, con la conseguenza che il contratto si rinnoverebbe ogni cinque anni (Tribunale di Bologna, 7 settembre 2009 n. 3151).
Non si può che concordare con la recente pronuncia della Cassazione che, pur non esprimendosi sul punto, ha giustamente definito la norma in esame come “tutt’altro che un modello di chiarezza”.
Contratti di locazione a canone libero
Per quanto concerne il contratto di locazione a canone libero, l’art. 2 co. 1 della legge 431/1998 prevede che si rinnovino automaticamente per altri 4 anni alla scadenza, fatte salve le ipotesi tassative di disdetta del locatore (perciò sono anche noti come “contratti 4+4”).
Alla seconda scadenza del contratto di locazione le parti possono optare per il rinnovo a nuove condizioni o rinunciarvi, inviando raccomandata almeno sei mesi prima. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà non rinnovato, mentre in assenza di qualsiasi comunicazione tra le parti si intenderà rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.
Con l’ordinanza n. 1881/16 la Cassazione ha peraltro precisato la durata pur sempre quadriennale di questo secondo rinnovo, rigettando la tesi prospettata dal conduttore secondo la quale il contratto fosse da intendersi rinnovato per altri 4+4 anni.
Il rinnovo automatico inoltre non interverrà qualora l’inquilino si avvalga della clausola di recesso convenzionale inserita nel contratto oppure receda, ai sensi dell’art. 3 co. 6, in presenza di gravi motivi, con preavviso di almeno 6 mesi.
Anche i contratti di locazione stipulati per esigenze abitative di studenti universitari si rinnovano di diritto, salvo facoltà di recesso del conduttore da esercitarsi almeno 3 mesi prima della scadenza.
Gli effetti della locazione abitativa stipulata per esigenze transitorie dovrebbero invece cessare allo spirare del termine indicato nel contratto, ma è possibile il rinnovo – anche tacito, secondo un filone giurisprudenziale – provando il permanere dell’esigenza di transitorietà.
Se questa non è confermata o viene meno il contratto si trasforma invece in locazione a canone libero.
Forse ti può interessare quest’altro articolo sulle grandi locazioni e la legge Equo Canone.