Contratto di Multiproprietà

La normativa di riferimento è contenuta nel Codice del Consumo (D.Lgs. 06/09/2005, n. 206) che nel Titolo IV contiene la disciplina riguardante i contratti di multiproprietà, i contratti relativi ai prodotti per le vacanze di lungo termine, i contratti di rivendita e di scambio.

In particolare preme evidenziare l’art. 69 che così definisce i contratti:
“1. Ai fini del presente capo, si intende per:

• a) “contratto di multiproprietà“: un contratto di durata superiore a un anno tramite il quale un consumatore acquisisce a titolo oneroso il diritto di godimento su uno o più alloggi per il pernottamento per più di un periodo di occupazione;
• b) “contratto relativo a un prodotto per le vacanze di lungo termine“: un contratto di durata superiore a un anno ai sensi del quale un consumatore acquisisce a titolo oneroso essenzialmente il diritto di ottenere sconti o altri vantaggi relativamente ad un alloggio, separatamente o unitamente al viaggio o ad altri servizi;
• c) “contratto di rivendita“: un contratto ai sensi del quale un operatore assiste a titolo oneroso un consumatore nella vendita o nell’acquisto di una multiproprietà o di un prodotto per le vacanze di lungo termine;
• d) “contratto di scambio“: un contratto ai sensi del quale un consumatore partecipa a titolo oneroso a un sistema di scambio che gli consente l’accesso all’alloggio per il pernottamento o ad altri servizi in cambio della concessione ad altri dell’accesso temporaneo ai vantaggi che risultano dai diritti derivanti dal suo contratto di multiproprietà;
• e) “operatore“: il “professionista”, di cui all’articolo 3, comma 1, lettera c);
• f) “consumatore“: la persona fisica, di cui all’articolo 3, comma 1, lettera a);
• g) “contratto accessorio“: un contratto ai sensi del quale il consumatore acquista servizi connessi a un contratto di multiproprietà o a un contratto relativo a un prodotto per le vacanze di lungo termine e forniti dall’operatore o da un terzo sulla base di un accordo tra il terzo e l’operatore;
• h) “supporto durevole“: qualsiasi strumento che permetta al consumatore o all’operatore di memorizzare informazioni a lui personalmente dirette in modo che possano essere utilizzate per riferimento futuro per un periodo di tempo adeguato ai fini cui sono destinate le informazioni e che consenta la riproduzione immutata delle informazioni memorizzate;
• i) “codice di condotta“: un accordo o un insieme di regole che definisce il comportamento degli operatori che si impegnano a rispettare tale codice in relazione a una o più pratiche commerciali o ad uno o più settori d’attività specifici;
• l) “responsabile del codice“: qualsiasi soggetto, compresi un operatore o un gruppo di operatori, responsabile dell’elaborazione e della revisione di un codice di condotta o del controllo dell’osservanza del codice da parte di coloro che si sono impegnati a rispettarlo.

2. Nel calcolo della durata di un contratto di multiproprietà o di un contratto relativo a un prodotto per le vacanze di lungo termine, quale definito al comma 1, rispettivamente alle lettere a) e b), si tiene conto di qualunque disposizione del contratto che ne consenta il rinnovo tacito o la proroga.”

La multiproprietà immobiliare consiste nel frazionamento di un complesso immobiliare, e nella alienazione, separata, di ogni frazione a vari soggetti, che acquistano il diritto di godere in modo esclusivo dell’unità immobiliare, per un determinato periodo di tempo dell’anno.

Sullo stesso immobile, pertanto, ciascun “multiproprietario” si alternerà nel godimento del medesimo alloggio, secondo un criterio turnario.

Si tratta, quindi, dell’esercizio di un diritto reale, tutelabile erga omnes, che richiede, per la sua valida costituzione e per l’opponibilità ai terzi, le formalità previste dalla ordinaria disciplina codicistica per la circolazione della proprietà dei beni immobili.

La multiproprietà societaria (ribattezzata anche timesharing) prevede invece che la società sia titolare del diritto di proprietà sull’immobile e che i soci abbiano un diritto personale di godimento che gli deriva dall’appartenenza alla società stessa (e sia regolato come patto tra i soci).

In entrambi i casi si è assistito ad una proliferazione di forme contrattuali che sotto la denominazione di multiproprietà hanno disciplinato i rapporti tra le parti in modo talmente differente da indurre l’interprete a ritenere tali contratti come appartenenti a generi non omogenei.

Il che non è di scarsa importanza tenuto conto che la violazione del Codice del Consumo comporta per l’art. 81:
“1. Salvo che il fatto costituisca reato, l’operatore che contravviene alle norme di cui agli articoli 70, commi 1 e 2, 71, 72, 72-bis, 75, 76 e 77, è punito, per ogni singola violazione, con la sanzione amministrativa pecuniaria da 1.000 euro a 5.000 euro.
2. Si applica la sanzione amministrativa accessoria della sospensione dall’esercizio dell’attività da 30 giorni a sei mesi all’operatore che abbia commesso una ripetuta violazione delle disposizioni di cui al comma 1.
3. Ai fini dell’accertamento dell’infrazione e dell’applicazione della sanzione, si applica l’articolo 62, comma 3.”

Di qui l’importanza di poter inquadrare correttamente la tipologia del contratto, nonostante l’art. 69 non fornisca una tipizzazione standard dei vari contratti (specialmente di quello di multiproprietà e di quello di vacanza a lungo termine) ma si limiti a descriverne (per lo più da un punto di vista di fatto) le caratteristiche ricorrenti.

Prendendo in esame la giurisprudenza intervenuta in materia non si può non rilevare che la multiproprietà tendenzialmente deve identificarsi nella situazione corrispondente ad un diritto reale di comproprietà di un bene immobile in cui siano specificati i millesimi catastali dell’immobile, il periodo di godimento turnario non inferiore alla settimana, in cui siano disciplinati e chiaramente indicati gli estremi del regolamento della comunione e le porzioni temporali con le relative indicazioni inerenti le modalità del diritto (cfr. Trib. Bologna, 13 maggio 2011, n. 1315).

Se l’alloggio non viene individuato in modo specifico ed inequivoco, per cui il Consumatore acquisisce soltanto il diritto a fruire di un immobile senza che esso sia precisamente descritto, anche in periodi diversi a seconda degli anni, in complessi turistici che si trovano in località differenti, il relativo contratto si discosta da quello tipicizzato dal Codice del Consumo e questo può portare ad alcuni problemi applicativi.

In questo caso il collegamento alla struttura giuridica della multiproprietà appare, quindi, solo formale, in quanto non consente di individuare con sufficiente precisione la base reale del diritto attribuito al multiproprietario, che sembra invece poter essere ricondotto esclusivamente nell’ambito obbligatorio.

Nella multiproprietà residenziale deve prevalere l’interesse dell’acquirente a conseguire una stabile dimora per soddisfare le proprie esigenze di vacanza, divenendo titolare di un diritto di godimento turnario ed acquisendo potere di gestione sull’immobile in quanto suo comproprietario.

La stessa giurisprudenza l’ha così definita: la multiproprietà a scopo residenziale turistico è caratterizzata da un sistema di godimento collettivo turnario a favore di un numero determinato di soggetti, in modo da garantire a ciascuno lo scopo turistico di soggiorno e di riposo per un periodo di tempo e in unità immobiliare predeterminata; essa può definirsi come contitolarità di concorrenti diritti di proprietà o di altri diritti reali.

Qualora il diritto non abbia la caratteristica della realità può essere qualificato come un rapporto di natura personale e definito come multigodimento turnario o multilocazione o multivacanza.

Restano pertanto di attualità le opinioni, anche temporalmente risalenti, espresse dalla dottrina in ordine alla ricostruzione dogmatica dell’istituto.
La difficoltà dell’indagine trova origine proprio nella circostanza che nella multiproprietà convivono l’aspetto reale della situazione giuridica soggettiva e la sostanziale assenza di un potere di gestione del bene, assicurato attraverso la necessaria cooperazione di un gestore.

Non è, pertanto, sufficiente che il beneficiario acquista dalla società un bonus alberghiero, una sorta di carta di credito di servizi che attribuisce in occasione della prenotazione una prelazione (e/o altri vantaggi quali sconti, assicurazioni, facoltà di scambio, opportunità speciali aggiuntive ecc.) nella fruizione di un alloggio turistico.

In tale ipotesi manca del tutto il rapporto immediato con il bene che forma oggetto del godimento, con esclusione dell’applicazione della disciplina della multiproprietà, tenuto conto che il diritto si oggettivizza soltanto quando il consumatore sceglie l’hotel per la vacanza, mancando, fino a quel momento, sia la predeterminazione del periodo da fruire che il luogo.