L’adeguamento agli obblighi di legge di un immobile locato. Chi sostiene i costi: il locatore o il conduttore?
Accade spesso che sia necessario adeguare le parti di un immobile locato agli obblighi imposti dalle normative emanate nel tempo. In tali circostanze, alle imposizioni dell’adeguamento non segue però l’individuazione del soggetto chiamato a sostenere i relativi costi. Sorge pertanto spontanea la domanda: chi dovrà farsi carico delle spese di adeguamento, il locatore e conduttore?. Si pensi, ad esempio, ai vincoli imposti dalla normativa antincendio.
Sulla base della disciplina applicabile e degli indirizzi giurisprudenziali diffusi sull’argomento, si fornisce di seguito risposta al quesito proposto.
Nella fattispecie, si ritiene che le spese da sostenere per adeguare alla nuova Normativa Antincendio (D.m. del 19/04/2015) l’immobile concesso in locazione debbano essere a carico esclusivo del conduttore.
La disciplina generale delle locazioni di immobili prevede, in base al dettato dell’art. 1575 c.c., lett. b), che il locatore deve “mantenere la cosa locata in istato da servire all’uso convenuto” e che sono di sua pertinenza soltanto le spese finalizzate a questo scopo.
Non può considerarsi come tale la realizzazione di opere rivolte a mantenere in efficienza ed adeguare alle nuove normative gli impianti antincendio di un immobile locato, trattandosi propriamente di lavori di trasformazione e modificazione della cosa locata, esulanti dal concetto di lavori “necessari per mantenere la stessa nello stato in cui è stata locata”.
Prevale un’interpretazione restrittiva dell’art. 1575 c.c., secondo la quale il locatore non è tenuto ad eseguire (né a sostenere i costi di) opere ulteriori, rispetto allo stato di fatto esistente al momento della stipula del contratto o alla consegna del bene, necessarie per rendere idoneo il bene medesimo all’uso convenuto.
In altri termini, se le normative sopravvengono, nel corso del rapporto contrattuale, ad imporre opere di adeguamento dell’immobile locato, non sussiste l’obbligo del locatore di farsi carico dei relativi costi, di cui dovrà onerarsi invece il conduttore.
Il locatore avrà già adempiuto ai propri obblighi allorché abbia consegnato al conduttore un bene adeguato alle normative vigenti a quel tempo.
La Suprema Corte ha precisato che “gli obblighi derivanti dagli artt. 1575 e 1576 c.c. non comprendono l’esecuzione di opere di modificazione o trasformazione della cosa locata, anche se imposte da disposizioni di legge o dell’autorità, sopravvenute alla consegna, per rendere la cosa stessa specificamente idonea all’esercizio dell’attività per la quale è stata locata, né il locatore è tenuto a rimborsare al conduttore le spese sostenute per l’esecuzione di tali opere” (cfr. Cass., 13.7.1977, n. 3154; Cass. Civ., Sez. III, 25.11.2014, n. 24987; Cass. civ., Sez. III, 29.9.2015, n. 19226; Cass. Civ., 30.1.2009, n. 2458).
Si esclude, inoltre, che le spese per l’adeguamento alla normativa antincendio di un immobile locato possano essere poste a carico del locatore, per l’ulteriore ragione che anche a volere ritenere le medesime quali innovazioni, trasformazioni e migliorie, per patto espresso tra le parti, in coerente applicazione della clausola 9 del contratto di locazione, è previsto che “nessun compenso o indennizzo sarà dovuto dalla proprietà al conduttore per gli eventuali lavori eseguiti e per le migliorie apportate nei locali oggetto del contratto”.
Studio Legale Foschini Pagani