Quali sono le condizioni per le quali l’Agente Immobiliare ha diritto alla provvigione.
La Corte di Cassazione si è recentemente pronunciata sul tema del diritto alla provvigione dell’agente immobiliare e della relativa quantificazione sia in caso di mancato accordo sia in presenza di più mediatori.
IL CASO
Il titolare di un’agenzia immobiliare citava in giudizio l’acquirente ed il venditore di un immobile per ottenere la condanna al pagamento delle provvigioni maturate in virtù dell’attività di mediazione svolta.
Il venditore aveva conferito al mediatore l’incarico di promuovere la vendita dell’immobile.
In seguito alla pubblicazione dell’annuncio di vendita su un quotidiano, l’acquirente aveva manifestato interesse per l’immobile ed in seguito sottoscritto una proposta di acquisto.
Le Parti, convenute in giudizio, affermavano tuttavia che l’affare si fosse concluso dopo la scadenza dell’incarico e per effetto dell’intervento di un altro mediatore.
La questione è così giunta in Cassazione la quale, con la sentenza n. 25648/2022 depositata in data 31/08/2022, ha esaminato il tema del diritto alla provvigione dell’agente immobiliare sotto vari punti di vista.
IL DIRITTO ALLA PROVVIGIONE
Aderendo ai propri orientamenti maggioritari, la Suprema Corte ha ribadito come il diritto del mediatore alla provvigione sorga persino in assenza di un esplicito incarico. Non è infatti necessario che vi sia un accordo scritto né tantomeno che l’agente abbia partecipato a tutte le fasi della trattativa.
Ciò che rileva è l’apporto causale che il mediatore abbia fornito alla trattativa: le Parti devono essere state messe in contatto dallo stesso e la conclusione dell’affare deve potersi ricollegare “…con rapporto di causalità all’attività mediatrice…” svolta dal professionista.
È irrilevante, dunque, che l’incarico non sia stato sottoscritto o che sia “scaduto” al momento della conclusione dell’affare.
L’ISCRIZIONE ALL’ALBO DEI MEDIATORI
Resta inteso, in ogni caso, che il mediatore, affinché possa vantare il diritto a riscuotere una provvigione, deve regolarmente essere iscritto al relativo albo. In mancanza di tale iscrizione, è punito con una sanzione amministrativa di importo compreso tra € 7.500,00 ed € 15.000,00 ed è tenuto alla restituzione di quanto incassato a titolo di provvigioni.
Il requisito dell’iscrizione all’albo rappresenta un “…elemento costitutivo…” della domanda giudiziale e la relativa prova può essere fornita mediante la semplice indicazione del numero d’iscrizione nel ruolo degli agenti.
AMMONTARE DELLA PROVVIGIONE IN CASO DI MANCATO ACCORDO
La provvigione, ex art. 1755 c.c., spetta anche laddove non vi sia accordo tra le parti, potendo essere determinata in base alle tariffe professionali o agli usi.
La Cassazione, pur affermando che il giudice non sia tenuto a conoscere gli usi, ha stabilito che, qualora questi siano stati portati a conoscenza del giudice di merito, non sono censurabili in sede di legittimità per vizio di violazione di norme di diritto.
Di conseguenza, se l’agente immobiliare ne dimostri l’esistenza ed il relativo contenuto davanti ai giudici di merito, la Suprema Corte non potrà discostarsi da tale valutazione.
LA PROVVIGIONE IN PRESENZA DI PIÙ MEDIATORI
Se l’affare si conclude per effetto dell’intervento di più mediatori, ognuno di questi ha diritto alla provvigione, se sussiste il requisito della causalità indicato dalla Suprema Corte.
Il diritto alla provvigione sorge anche in caso di incarichi disgiunti o concordati in archi temporali differenti. È fondamentale, in sostanza, che ogni singolo mediatore abbia giovato dell’attività svolta dagli altri.
In queste ipotesi, tuttavia, i mediatori coinvolti non avranno necessariamente diritto allo stesso importo, ma dovrà concretamente valutarsi il singolo apporto nella conclusione dell’affare.