Un contratto di affitto ad uso transitorio si può rinnovare? Il rinnovo può essere tacito?
Il contratto di locazione ad uso transitorio è stato introdotto nel nostro ordinamento con l’art.5 della legge n.431 del 9 dicembre 1998, nota come la legge sulle locazioni abitative. Con tale istituto il legislatore vuole tutelare chi ha delle esigenze temporanee di utilizzo dell’immobile, consentendo la stipula di contratti di durata inferiore rispetto a quella prevista dalla legge.
La principale differenza con il regime di locazione ordinaria è la durata della locazione transitoria. Quest’ultima è disciplinata dalla legislazione speciale, in particolare dall’art.2 del d.m. del 16 gennaio 2017. Il comma primo di tale articolo sancisce che la durata massima di questo contratto non può superare i diciotto mesi, sottolineando che questi contratti possono essere stipulati per particolari necessità connesse ad esempio alla mobilità per motivi di studio o di lavoro.
Per tale motivo ci si domanda se per questa particolare tipologia di locazione è consentito il rinnovo e se quest’ultimo può essere tacito.
Il rinnovo di un contratto ad uso transitorio
Al primo quesito si risponde in maniera affermativa: tale tipologia di contratto è rinnovabile per una sola volta con una durata massima di diciotto mesi. Ciò è consentito qualora perdurino le esigenze che hanno condotto le parti a stipulare la locazione di natura transitoria.
Ai fini del rinnovo è necessario che le parti provino che le esigenze temporanee di utilizzo dell’immobile persistano, in quanto sono le stesse che giustificano la stipula della locazione transitoria.
Ciò viene confermato dalla terza sezione civile della Corte dalla Cassazione nella sentenza n.4075 pubblicata il 20 febbraio 2014 secondo cui «ai fini di un valido ed efficace contratto locativo di natura transitoria a norma del combinato disposto di cui alla L. n. 431 del 1998, art. 5 e D.M. 30 dicembre 2002, occorre la sussistenza delle seguenti condizioni: 1) la previsione di una specifica clausola contrattuale che individui l’esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore; 2) l’allegazione, al contratto, di un’apposita documentazione atta a provare la suddetta esigenza; 3) la conferma, da parte dei contraenti, del permanere di essa, tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine».
Rinnovo tacito di un contratto ad uso transitorio: si o no?
Non è consentito il rinnovo tacito il quale è vietato dalla legge non essendo espressamente previsto dalla stessa.
Se non fosse necessaria tale prova ed il rinnovo non fosse limitato ad un’unica volta, l’utilizzo della locazione transitoria sarebbe il mezzo per eludere il regime di locazione ordinario.
La Corte Suprema aggiunge che in difetto di tali requisiti al contratto si applicherà il regime ordinario, dunque quello previsto dall’art.2 della legge sulle locazioni abitative.
Ciò in quanto è nella prova della particolare esigenza che viene giustificato dall’ordinamento la natura transitoria della locazione, dunque l’applicazione di un regime diverso da quello ordinario.
Nella locazione transitoria la misura del canone è libera? Qualora il contratto non avesse i requisiti della transitorietà, quale sarebbe il canone applicato?
Si è affermato che la locazione transitoria potrebbe essere il mezzo per eludere il regime di locazione ordinario. Ciò in quanto un’ulteriore diversità tra le due tipologie di locazioni è in ordine al canone: nella locazione ordinaria la misura del canone è libera, mentre nella locazione transitoria il canone è concordato.
Il legislatore ha previsto questa differenza tra le due tipologie di locazione al fine di evitare che il locatore potesse abusare dell’esigenza transitoria che spinge il conduttore a concludere il contratto.
Se fosse possibile stipulare un contratto transitorio con il canone libero, i locatori concluderebbero questi contratti rinnovandoli continuamente con prezzi più alti, eludendo le norme a protezione dei conduttori.
Il canone concordato è inferiore a quello praticato nel libero mercato. Dunque questa tipologia di canone garantisce un maggior livello di equità e trasparenza rispetto al canone libero. Di norma, questo è più vantaggioso per il conduttore perché consente di pagare un affitto minore rispetto al prezzo di mercato.
Dunque ai fini della validità della locazione transitoria, oltre alla durata è necessario il requisito del rispetto del canone concordato.
Se il locatore non applica il canone concordato alla locazione di natura transitoria su di lui ricadranno conseguenze legali.
Il conduttore potrà pretendere la restituzione delle somme indebitamente precipite, ovvero la differenza tra il canone effettivamente pagato e quello concordato. Tale pretesa giuridica può essere fatta valere in un primo momento tramite la via stragiudiziale e, in caso di mancato accordo con un’azione legale. In quest’ultimo caso è necessaria la prova che dimostri che il canone applicato è maggiore rispetto a quello previsto dagli accordi territoriali.
Infine, il locatore incorre in sanzioni amministrative, dovute dal mancato rispetto della normativa sui canoni concordati, tenuto conto del vantaggio fiscale di cui ha indebitamente usufruito.