Inefficacia del preliminare di vendita con riserva di usufrutto in caso di decesso del promittente firmatario

Preliminare di vendita, in caso di morte sarà possibile addivenire alla stipula del contratto definitivo con gli eredi?

In materia di compravendita della nuda proprietà, può accadere che dopo la stipula di un contratto preliminare finalizzato all’acquisto di un immobile, prima del rogito – e dunque dell’effettivo trasferimento – il venditore promittente venga meno.

Il problema che si pone a questo punto è quello di capire se gli eredi del de cuius subentrino nel preliminare e, pertanto, debbano adempiere l’obbligazione in esso contenuta ovvero, al contrario, se si risolvano gli effetti dello stesso, in particolare, quando il venditore si sia riservato un diritto di usufrutto sull’immobile oggetto della cessione.

Prima di rispondere al quesito, è necessario un rapido excursus, per inquadrare meglio gli istituti a cui ci si riferisce.

In primis, per “usufrutto” si intende un diritto reale di godimento di un bene altrui e dei relativi frutti, disciplinato dall’art. 981 e ss. c.c., mentre un contratto preliminare è un negozio giuridico con cui le parti graduano nel tempo le reciproche prestazioni.

L’effetto traslativo della proprietà avviene soltanto con la stipula del contratto definitivo, che costituisce l’adempimento delle obbligazioni assunte con il preliminare, unica fonte dei diritti e degli obblighi dei contraenti.

Il legislatore ha, poi, previsto, all’art. 2932 c.c., che qualora una delle due parti del contratto sia inadempiente, l’altra potrà richiedere, in alternativa alla risoluzione, l’esecuzione in forma specifica, agendo dinanzi all’Autorità Giudiziaria per ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso.

Pertanto, nel caso in questione, si tratterà di una pronuncia traslativa del diritto di proprietà, a fronte, naturalmente, del pagamento dell’intero prezzo pattuito originariamente, sempre che l’oggetto del contratto sia ancora possibile.

È ormai costante la giurisprudenza che ritiene non applicabile quanto previsto dall’art. 2932 c.c. all’erede del promittente venditore deceduto prima della stipula del contratto definitivo, qualora il de cuius avesse concluso il preliminare per la vendita della sola nuda proprietà, riservandosi un diritto di usufrutto sull’immobile.

La Cassazione, con una pronuncia del 2016, ha ribadito ciò, sulla base del fatto che “…per gli eredi viene meno l’utilità rappresentata dalla riserva di usufrutto” (Cass. sent. n. 15906/2016) e più recentemente – sempre la Suprema Corte – la precisato che “…le pattuizioni concordate nel contratto preliminare di vendita della nuda proprietà non possono essere rese esecutive dall’art. 2932 c.c. a seguito del decesso del promittente venditore, in quanto tale evento ha verosimilmente prodotto un’alterazione del sinallagma del contratto stesso” (Cass. sent. n. 14807/2018).

Il trasferimento coattivo inciderebbe sull’oggetto del contratto, modificando la volontà contrattuale delle parti, inficiandola.

Si ritiene che la stessa disciplina si applichi anche nel caso in cui i promittenti venditori siano due (ipoteticamente due coniugi) ed uno dei due venga meno prima della stipula del contratto definitivo, poiché l’eventuale erede subentrerebbe in una situazione giuridica differente, dato che mancherebbe per quest’ultimo il vantaggio economico rappresentato dalla riserva di usufrutto.

Perciò, nel caso in cui manchi la volontà dell’erede di cedere l’immobile, il promissario acquirente non potrà avvalersi dell’art. 2932 c.c.

Partendo da quanto appena prospettato, un secondo caso che merita una riflessione è quello che si verificherebbe qualora i due coniugi non avessero eredi ed uno dei due venisse meno prima della stipula del contratto definitivo.

In questa ipotesi, il coniuge superstite diventerebbe proprietario dell’intera unità immobiliare, tuttavia, non muterebbe la sua posizione nel negozio giuridico precedentemente concluso e, pertanto, il preliminare resterebbe perfettamente valido.

Riprendendo il principio sopra esposto della sentenza della Corte di Cassazione, in questo caso, diversamente da quello in cui subentrerebbe un erede, non verrebbe modificato l’originaria volontà delle parti, né verrebbe meno l’utilità costituita dalla riserva di usufrutto e conseguentemente troverebbe applicazione l’art. 2932 c.c.

In caso di preliminare di vendita della mera nuda proprietà di un immobile, in caso di morte del promittente venditore, non sarà possibile addivenire alla stipula del contratto definitivo con gli eredi di quest’ultimo, poiché, riprendendo una risalente sentenza della Cassazione “…è mutato nella sostanza, e non può essere riprodotto nel contratto definitivo, il contenuto della controprestazione pattuita per il trasferimento di un bene. Più precisamente, mancherebbe per gli eredi del venditore il vantaggio economico rappresentato dalla riserve di usufrutto in quanto il promissario acquirente avrebbe acquistato la piena proprietà al medesimo prezzo pattuito per l’acquisto della nuda proprietà” (Cass. sent 167/1976).

Inoltre, in caso di avvenuto versamento di una caparra confirmatoria, il promissario acquirente avrà il diritto alla restituzione della stessa, senza, però, poter richiedere il doppio della stessa a titolo di indennizzo per il danno subito ai sensi dell’art. 1385 c.c., non sussistendo i requisiti dell’inadempimento contrattuale.