La liberatoria condominiale per garantire la trasparenza ai fini dell’acquisto immobiliare.
La liberatoria condominiale è il documento che attesta lo stato dei pagamenti effettuati dal cedente dell’immobile nei confronti del condominio. Infatti, il proprietario, prima di alienare l’immobile, dovrebbe richiedere il rilascio di tale attestazione da consegnare al promissario acquirente, ai fini dell’acquisto: tale documento permette al terzo di conoscere quale sia lo stato dei pagamenti effettuati o meno dal cedente.
Il terzo acquirente, al momento della conclusione del contratto di compravendita, oltre alla proprietà del bene immobiliare, succede alle posizioni giuridiche del cedente: pertanto, dovrà rispondere anche di eventuali arretrati che non sono stati saldati dal quest’ultimo.
Chi risponde delle spese condominiali che non sono quantificabili al momento della vendita dell’immobile?
È noto che non tutte le spese condominiali hanno la stessa natura. Infatti, oltre alle spese ordinarie, per le quali il cedente ed il terzo rispondono solidamente per i contributi condominiali relativi all’anno in corso e quello precedente rispetto alla compravendita, potrebbero esserci delle spese straordinarie che, a differenza delle ordinarie, non possono essere quantificabili al momento della vendita dell’immobile, ma solo in un momento successivo.
Il comma secondo dell’art. 63 delle disposizioni attuative del Codice civile stabilisce il principio secondo cui le spese deliberate dall’assemblea devono essere sostenute dal condomino che era proprietario al momento dell’approvazione della delibera. Ciò viene ribadito dalla Seconda Sezione Civile della Cassazione nella sentenza n.11199 del 28 aprile 2021, nella quale i giudici di legittimità sottolineano che la responsabilità per le spese straordinarie è legata alla posizione del proprietario rispetto alla delibera.
Pertanto, anche se l’esecuzione dei lavori avverrà in un momento successivo all’atto di vendita, sarà il cedente a farsi caso delle eventuali spese straordinarie, se egli era proprietario al momento dell’approvazione della delibera.
Le parti possono però accordarsi ripartendosi le spese in modo difforme, tuttavia tali accordi, pur vincolando le parti, rimangono inopponibili al condominio. Dunque quest’ultimo dovrà comunque chiedere il pagamento al proprietario dell’immobile al momento dell’approvazione della delibera.
L’attestazione condominiale ha valore di liberatoria?
L’attestazione condominiale che viene rilasciata su richiesta del proprietario, non vale come liberatoria nei confronti del richiedente, ma ha valore di liberatoria per il terzo acquirente rispetto ai debiti non dichiarati dal proprietario cedente.
In ogni caso deve contenere:
- un riferimento alle spese ordinarie e straordinarie,
- esistenza di eventuali delibere già assunte dall’assemblea senza pagamento di importi a carico del venditore,
- l’esistenza di fondi per lavori da eseguire o ad altro titolo.
Il mancato rilascio di tale documento, su richiesta del proprietario cedente, può comportare la revoca giudiziale dell’amministratore condominiale, in quanto su quest’ultimo grava un obbligo legale di consegna del documento, ai fini di garantire la trasparenza nei rapporti condominiali.
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