Qual è la responsabilità del mediatore immobiliare all’interno di una compravendita immobiliare?
Il mediatore immobiliare, in quanto operatore specializzato, è tenuto a svolgere la sua attività professionale osservando la diligenza qualificata, coerentemente con la qualifica posseduta (Cass. Civ., sez. II, Ord. N. 28441/2022).
Nell’ambito di una compravendita immobiliare, intermediata da un mediatore, le parti sottoscrivevano una proposta di acquisto relativa ad un immobile, da cui risultava l’assenza di iscrizioni ipotecarie e trascrizioni pregiudizievoli, eccezion fatta per un’ipoteca in favore della Banca di Roma.
Le parti stipulavano altresì una scrittura privata integrativa con cui il promittente venditore garantiva il trasferimento della proprietà dell’immobile libero da iscrizioni pregiudizievoli, vizi ed evizioni nonché da oneri reali e fiscali.
Successivamente, il promissario acquirente apprendeva che sull’immobile era stato iscritto un pignoramento in data anteriore alla firma dell’intera documentazione. Tale circostanza non era stata segnalata dal mediatore il quale, nell’esercizio della sua attività, avrebbe dovuto accertare la presenza del pignoramento sull’immobile alla luce del disposto dell’art. 1176 del codice civile.
Sulla scorta di tale principio, la Cassazione condannava il mediatore al risarcimento del danno nei confronti del promissario acquirente.
Gli obblighi informativi del mediatore immobiliare
La natura professionale dell’attività di mediatore impone a quest’ultimo un penetrante obbligo informativo finalizzato ad acquisire tutte le notizie necessarie per la corretta conclusione dell’affare.
Nel caso specifico, il mediatore disponeva di tutti gli strumenti per accertare la sussistenza di un pignoramento sull’immobile oggetto del giudizio, quali ad esempio le visure ordinarie presso la competente Camera di Commercio.
Il mediatore, infatti, ha l’obbligo di comportarsi secondo buona fede e correttezza e, di conseguenza, di riferire alle parti tutte le circostanze conosciute o che avrebbe dovuto conoscere con l’uso della diligenza da lui esigibile, in virtù del combinato disposto degli artt. 1176 e 1759, comma 1 del codice civile.
Trattasi della c.d. diligenza qualificata, che impone al mediatore di comunicare alle parti – tanto se agisca in modo autonomo quanto su incarico delle parti – tutte le circostanze rilevanti per la corretta conclusione dell’affare, ivi comprese la presenza di trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli sull’immobile.
Al mediatore e all’agenzia immobiliare si richiede non la semplice diligenza del buon padre di famiglia, ma una diligenza adeguata alla professionalità che è lecita attendersi da chi fa mediazione immobiliare, il quale deve comportarsi secondo correttezza e buona fede, al di là degli obblighi contrattuali specifici.
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