Responsabilità del mediatore nei bonus edilizi

Abbiamo partecipato come relatori ad un interessante convegno Fiaip, nella sede bolognese di Unindustria, sul tema della responsabilità del mediatore nella gestione delle compravendite con la plusvalenza dovuta ai bonus edilizi.

La novità fiscale interesserà quindi chi ha eseguito gli interventi agevolati dal superbonus 110% e intende vendere l’immobile a terzi, beneficiando dell’aumento di valore economico dovuto al “salto” energetico.

Per il mediatore immobiliare è quindi necessario informare i venditori di immobili con bonus della eventuale possibilità di dover pagare una tassazione maggiore.

Tra le informazioni che l’agente immobiliare è tenuto a fornire rientrano quindi quelle relative alla ristrutturazione effettuata usufruendo del superbonus.

La giurisprudenza è unanime nel ritenere che la violazione dell’obbligo di informazione espone il mediatore al risarcimento del danno.

Dice la Corte di Appello di Venezia nella sentenza 29/2020 “…il mediatore tanto nell’ipotesi tipica in cui abbia agito in modo autonomo, quanto nell’ipotesi in cui si sia attivato su incarico di una delle parti (c.d. mediazione atipica, la quale costituisce in realtà un mandato), ha l’obbligo di comportarsi con correttezza e buona fede, e di riferire alle parti le circostanze dell’affare a sua conoscenza, ovvero che avrebbe dovuto conoscere con l’uso della diligenza da lui esigibile”.

Dunque, quale tradimento virtuale giustifica la separazione con addebito?

Di fronte a casi di tradimenti non consumati ma ugualmente lesivi di un più elevato ideale di fedeltà, la Cassazione del 2008 afferma che “la relazione di un coniuge con estranei rende addebitabile la separazione non solo quando si sostanzi in un adulterio, ma anche quando, in considerazione degli aspetti esteriori con cui è coltivata e dell’ambiente in cui i coniugi vivono, dia luogo a plausibili sospetti di infedeltà e comporti offesa alla dignità e all’onore dell’altro coniuge” (sic Cass., Civ., n. 15557/2008).

Ergo, secondo la Cass., Civ. n. 15557 del 2008, il tradimento solo sentimentale, discreto, ignoto all’ambiente sociale potrà di certo rendere intollerabile la convivenza e portare alla separazione; ma se non si appalesa in alcun modo «agli occhi dei terzi» (come si legge in sentenza) non sembrerebbe avere la necessaria carica lesiva per far scattare l’addebito.

Di parere differente è la giurisprudenza successiva, Cass. Civ. n. 9384 del 2018, che riconosce la possibilità di addebitare la separazione quando “la lealtà descritta s’incrina con la scoperta di particolari comportamenti, quand’anche non sia stata avviata o sviluppata alcuna relazione con soggetti terzi, purché possano essere ritenuti intollerabilmente lesivi dell’esclusività del vincolo matrimoniale”.

È necessario, a questo punto, fare una considerazione in merito la pronuncia dell’addebito che non può più fermarsi al superficiale riscontro di una condotta contraria al codice etico matrimoniale, ma deve spingersi ad effettuare una sorta di indagine approfondita del rapporto di coppia.

Quindi, nel dettaglio, il mediatore deve:

• Informarsi se l’immobile è stato ristrutturato nella decade precedente, usufruendo del superbonus;
• Informare il venditore del nuovo regime di tassazione della plusvalenza;
• Informare l’acquirente se sono state effettuate le ristrutturazioni di cui sopra, avendo cura di specificare se il committente originale si è avvalso della detrazione diretta o se invece ha optato per lo sconto in fattura o la cessione del credito;
• Nel caso di un condominio, chiedere sempre i verbali di assemblea (oltre all’usuale attestazione dell’amministratore per il saldo totale dele spese). Normalmente vengono richiesti quelli dei due anni precedenti alla compravendita, ma, data la particolarità della situazione, è meglio essere previdenti e prendere visione di tutti i verbali di approvazione di lavori straordinari degli ultimi 10 anni;
• Tenere copia, presso il proprietario, di tutta la relativa documentazione di legge per i bonus, da mostrare in eventuali futuri controlli;
• Prestare attenzione al fatto che, su tutti gli immobili con superbonus, dovrà essere effettuata una variazione catastale per adeguare la rendita e, nel caso non venga effettuata, l’Agenzia delle Entrate potrà effettuare i dovuti controlli inviando anche una lettera di compliance per consentire il ravvedimento operoso.

Quindi il consiglio a tutti i mediatori è quello di inserire uno specifico capitolo bonus edilizi nell’istruttoria di ogni loro pratica di vendita.