Usufrutto e nuda proprietà

ASPETTI GENERALI DELL’USUFRUTTO

«L’USUFRUTTO è un diritto reale di godimento che consiste nel poter godere di un bene, e dei relativi redditi, di proprietà altrui»

LIMITE: divieto di alterare la DESTINAZIONE ECONOMICA della cosa stessa. Al proprietario del bene resta solo la NUDA PROPRIETÀ, cioè: «il diritto di disporre del bene, ma non il potere di trarre utilità dalla cosa (godimento)»

Caratteristiche dell’usufrutto:

• DURATA: temporaneo, durata massima: tutta la vita del suo titolare, se è una persona fisica (non si trasmette agli eredi) oppure trent’anni per una persona giuridica.
• MODI DI COSTITUZIONE: per LEGGE cd. «usufrutto legale» (art. 324 c.c. i genitori esercenti la responsabilità genitoriale hanno in comune l’usufrutto dei beni del figlio); per CONTRATTO, cd. «usufrutto volontario» (se ha ad oggetto beni immobili richiede la forma scritta a pena di nullità); per TESTAMENTO; per PROVVEDIMENTO DEL GIUDICE cd. «usufrutto giudiziale»; per USUCAPIONE, possesso prolungato nel tempo.

PER IL NUDO PROPRIETARIO

• ha il diritto sul tesoro ritrovato nel fondo
• può alienare la nuda proprietà
• deve provvedere alle riparazioni straordinarie
• deve pagare le imposte e i pesi che gravano sulla proprietà

PER L’USUFRUTTUARIO

• può godere della cosa, senza mutarne la destinazione economica
• può fare suoi i frutti naturali e civili
• può concedere in locazione il bene a terzi (o allo stesso nudo proprietario)
• può aggiungere beni o costruzioni
• deve realizzare un inventario finale e iniziale
• deve usare il bene con la diligenza del buon padre di famiglia
• deve pagare le spese ordinarie per l’amministrazione e manutenzione del bene
• deve pagare imposte, canoni, e altri pesi che gravano sul reddito.

Le locazioni stipulate dall’usufruttuario sono opponibili, per tutta la loro residua durata (che comunque non può protrarsi oltre il quinquennio dalla cessazione dell’usufrutto), al pieno proprietario che consolidi la propria titolarità dominicale in conseguenza della cessazione dell’usufrutto, solamente qualora esse constino da atto pubblico ovvero da scrittura privata avente data certa anteriore.
(Corte di Cassazione Civile con sentenza 25 febbraio 1999 n. 1643, in contrasto con il precedente orientamento che riteneva sufficiente la ricevuta del canone contenente un preciso riferimento al rapporto in corso (Corte Cassazione Civile Sez. III, 14 febbraio 1994 n. 1455), ha escluso che i requisiti prescritti dall’articolo 999 cod. civ. fossero soddisfatti dalle lettere a firma dell’usufruttuario spedite al convenuto, nelle quali si faceva espresso riferimento al contratto di locazione e dalle ricevute di pagamento del canone a firma dello stesso usufruttuario)

Il nudo proprietario si trova in posizione di terzietà rispetto ai contratti conclusi dall’usufruttuario aventi ad oggetto il bene dato in usufrutto.

Modi di Estinzione

1. MORTE DELL’USUFRUTTUARIO O SCADENZA DEL TERMINE TRENTENNALE se si tratta di persona giuridica
2. PRESCRIZIONE PER NON USO VENTENNALE o USUCAPIONE ALTRUI
3. Riunione dell’usufrutto e della proprietà nella stessa persona (CONFUSIONE)
4. TOTALE PERIMENTO DELLA COSA SU CUI E’ COSTITUITO
5. SCADENZA DEL TERMINE CONVENUTO per la durata l’usufrutto

Quando termina l’usufrutto la proprietà SI RIESPANDE.

Chi potrebbe essere interessato alla vendita della nuda proprietà?

Esempio:
a) una coppia di persone anziane, senza eredi, che alla loro morte, se non hanno disposto diversamente attraverso un testamento, vedrebbero i loro beni incamerati dallo Stato (dalla vendita dell’immobile la coppia potrebbe ricavare i mezzi per poter vivere più serenamente senza rinunciare ad abitare la propria casa).
b) specularmente, un investitore che ha interesse ad acquistare immobili con agevolazioni di circa il 25%-50% per poi rivenderli al momento della cessazione dell’usufrutto.

Come si giunge alla determinazione del prezzo?
Nella formazione del prezzo di cessione della ‘nuda proprietà’ di un’unità immobiliare incidono tutta una serie di fattori, es.
– età, sesso, stato di salute, aspettative di vita del venditore
– numero di persone che si riservano il diritto di usufrutto
– i classici indicatori per la determinazione delle quotazioni immobiliari (stato di conservazione dell’immobile, sua ubicazione, ecc.)

La riduzione del prezzo va dal 25% fino a picchi del 40-50% rispetto alle quotazioni di mercato.

Diritto d’uso

Diritto reale dal contenuto più limitato dell’usufrutto perché attribuisce al suo titolare il potere di servirsi del bene e, nel caso sia fruttifero, di raccoglierne i frutti, ma solo per quanto occorre per i bisogni suoi e della sua famiglia.

Non può appropriarsi dei frutti civili, cedere il diritto o dare in locazione il bene.

Diritto d’abitazione

Chi ha il diritto di abitazione di una casa può abitarla limitatamente ai bisogni suoi e della sua famigli.

ll codice civile all’art. 540 ci indica un’applicazione specifica di questo diritto reale, attribuito al coniuge legittimario.

Anche per l’abitazione vige il divieto di cessione e di locazione, ma in entrambi i casi vi è l’obbligo delle riparazioni ordinarie, alle spese di coltura (per l’usuario), al pagamento dei tributi come l’usufruttuario.

Studio Legale Foschini Pagani